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  • 整合版:新鸿基、大悦城、凯德、新城等2018年租金收入:谁是“收租王”?

    本文转载自 / 地产与商业(ID:dichanyushangye)

    作者 / Charles

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    旗下商场2018年营业收入人民币约161.9亿元,同比上涨20%,总人流增加至4.3亿人次,同比

    上涨16%。


    在香港,新鸿基总租金收入上升7%至港币96.32亿元;2018年底,新鸿基在香港的北角汇项目

    一期Harbour North成功开业。

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                                                       Harbour North


    在内地,新鸿基总租金收入上升12%至人民币20.25亿元。拥有上海国金中心、上海环贸广场、

    上海中环广场、北京APM、广州IGC商场和广州天环广场。经过2年的调整,位于广州市中心的

    天环广场出租率已达九成。


    2018年中旬新鸿基地产拿下广州南沙庆盛枢纽区块地皮。未来两年,当初重磅投资的33万㎡商业

    的上海徐家汇中心也将分阶段开业。

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    2018年恒隆内地8个购物中心租金收入27.55亿元,增长3%。上海两个项目的租金收入占总租金比例高

    达63%。

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    上海恒隆广场成功调整后,目前日租金高达47.5//天,但上海以外的项目仅为1.47-4.68//天。和去年类似,

    恒隆在内地的8个购物中心,2018年三个项目出现租金下降,风光不在。


    2018年恒隆107.3亿大手笔拿下杭州百井坊地块。今明两年,昆明恒隆广场及武汉恒隆广场将相继开业。

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    凯德在2018年实现收入人民币278.1亿元,同比增长21.3%;税后净利润为人民币87.4亿元,同比增长了12.3%。

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    管理资产已经达到了1001亿新元,提前达成了2020年度的目标。凯德在中国的业务资产总值233亿新元,

    占总资产的36%。

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    2018年凯德旗下购物中心租户销售总额114亿新元,客流量12亿人次,租约15000份。拿下了包括

    上海第一高双子塔星港国际中心、浦发大厦、重庆两江春城、广州增城和科学城地块。


    2018年凯德在中国开出了包括上海凯德晶萃广场、长沙凯德壹中心、北京凯德MALL天宫院等商业物业。

    2019年,重庆、上海两大项目将分阶段开业。

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    2018年,已开业的42座新城吾悦广场租金总收入为人民币21亿元,相较2017年实现翻番。


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    注:1、青浦吾悦广场、诸暨吾悦广场、青岛吾悦广场、成都武侯吾悦广场及渭南吾悦广场为公司商业

    轻资产项目,其中租金收入为345,796,523 元(归属于公司租金收入为221,546,613 元);

    2、出租房地产的租金收入包括租金及租金性质的管理费收入。

    数据来源:公司2018年企业财报


    2015年之前新城商业仅开业6座吾悦广场,2016开业5座、2017开业12座、2018开业19座,

    今年则是计划开业超22座吾悦广场。


    出租率方面,近半吾悦广场出租率为100%。


    毫无疑问,加码场景商业且快速下沉布局的新城商业,已经成为中国商业地产的黑马。

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    2018年,大悦城地产合同销售面积23.148万㎡,销售金额88.83亿元,同比增长8.9%。期内,杭州大悦城、

    西安大悦城以及昆明大悦城陆续亮相。


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    大悦城平均出租率超91%,平均租金单价同比增长最高20%。平均出租率在90%以上的有11个项目,西安大悦城

    平均出租率高达99%,位列之首。


    在已统计的9座大悦城中,成都大悦城自2015年开业后,连续两年租金大比例提升,增幅20%以上,势头强劲。

    除此之外,北京地区的两个大悦城依旧领跑,西单大悦城2018年平均出租率98%,平均租金单价同比上涨2%。

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    据商业地产观察独家获悉,2018年西单大悦城年销售额超43亿元,年客流量超2600万人次。另一项目朝阳大悦城

    平均出租率94%,平均租金单价同比上涨7%,年销售额约44.1亿元,年客流量约2547万人次,在北京整个行业内位居前列

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    2018年万达集团总资产6257.3亿元,同比下降11.5%。万达商管集团收入376.5亿元,同比增长25.9%;

    租金收入328.8亿元,同比增长28.8%。


    开业万达广场49个,全面下沉至三四线城市,其中轻资产项目达19个。万达广场总客流38亿人次,同比增长19%。

    新增持有物业452万,累计持有物业3586万㎡,目前万达广场总数已超290座。


    2018年,万达全力加码场景商业,也引入了更多战略伙伴。2018年初腾讯领头,豪掷340亿元“接盘”万达商业

    H股私有化投资人手中的14%股权。目前,就连万达百货也卖给了苏宁,万达在低调蛰伏中前行,但依旧是中国商业地产之王。

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  • 主题街区OR潮创市集,不是谁都能开的

    来源:JUSTOP

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    没有无缘无故的流行。一个现象的出现和流行,必然有其背后本质的原因在驱使。主题街区、市集,此类流行符号为何

    能迅速蹿红?为何能艳压所有商业形态牢牢占据市场话题C位?


    归根究底,与两件事密不可分。一是生活水平的快速提升,导致物质生活极大满足,精神生活相对空虚;另一个,是新

    消费群体的成熟,90、00后的新青年逐渐精神与经济双独立,开始左右甚至主导一个家族的消费意见。

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    商业,随着一代又一代人的成长而起起伏伏。唯一不同的,是当前这场消费大战的将帅更替,赶上了好时候。这个好时候,

    明星发一张照片可以一晚收益数百万,商业想增加点滴坪效却难如登天;一条两字微博可以八小时转发上百万,商业勤勤

    恳恳经营十几年却客流日落西山。


    主题街区OR市集,是可以吸引年轻人,但只是看上去很美,究竟该不该做?这个问题好比“把大象装冰箱里”,说难很难,

    说简单也简单。 那么问题来了,把市集“装冰箱里”,一共分几步?“基础、条件、意愿。”

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  • 城市人口及特征

  • 城市人口数字从量变到质变背后蕴含的信息,会对主题街区甚至商业产生致命的影响。

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    常态化的主题街区或潮创市集,通常我们建议在二线城市——即人口大于500万规模的城市,可以考虑投资。人口总量达到

    500万,市区人口总量才有可能突破百万,青年人口才有可能突破十万,没有十万青年打底,每周每日的目标客流可想而知。

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  • 院校数量及规模

  • 学校和商业有什么关系? 很多人都认为这问题简直不着边际。 


    大学院校是孕育社会人资力量和顶尖人才的宝塔。往前,能看出一个城市的历史沿革和文化底蕴;往后,能看出城市

    的建设能力和发展潜力。即便是只看眼前,也能对城市人群的潮流时尚度和新事物接受度有个大致的了解。 


    像清华北大、复旦交大的所在城市北京上海自不必细说。通例来看,能拥有一两所211、985院校的城市,至少也是从

    第一产业进入工业化发展近百年的城市。文化活动、体育赛事、艺术机构,这些所谓的上层生活境界都是进入工业化时

    代才有的产物,直接影响一个城市人群的文化素养、视野见地、接受能力。 


    新事物的出现,新品牌的引入,新项目的落地,能否成功,主要取决于第一批敢于吃螃蟹的人群数量是否足够大,他们是否

    能足够持久的与你一起保持兴奋。 而大学生群体,就是最佳吃螃蟹的人选。


  • 商业自身条件

  • 城市越大,商圈越多。商圈多、发展快、类型多样,就更容易找不准自身的位置。 找准位置这件事,是经营导向决定的;

    而经营导向,是自身的位置属性决定的。


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    物理位置决定辐射到多大范围、何种品质的人;竞争位置决定用什么方式和姿态去吸引这群人。 


    确定了自身位置和经营导向,才有品类结构计划和其他规划条件的开始,否则一切美妙的想法都是建立在虚幻的假设上,不切实际。

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  • 规模化商品资源

  • 情景街区OR潮创市集,商品内容的体验要求多样性,有知名连锁的、有新晋网红的、也可能有当地的老字号、民间挖出来的草根大神。 


    总体上可把所有可供情景街区和潮创市集利用的商品资源按渠道方式分为九大类。

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    其中第一类——规模化商品,在情景街区OR潮创市集最初落地生根的那段时间,能比其他渠道商品更好更快的适应

    这种初创的经营形式,生命力和持久力更好,也能为其他几类资源在新形态商业空间要求如何落地的问题上做出示范。 


    对规模化品牌引入的意愿和把握,也是新形态商业空间能否成功的关键之一。


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  • 适合的运营团队

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  • 好的策划与设计团队

  • 颜值先行的世界,有好看的皮囊,才有机会展示有趣的灵魂。 相对更考验创意能力的主题策划与环境设计,是主题街区

    OR潮创市集的最后一道屏障。 


    主题概念和所有故事点的策划设计,需要回归到前序设定的经营导向,以人群属性和消费动因呼应。 


    进入实体环境设计,除合理的心理和视觉动线设计外,将主题故事表现和重点区域重点商户相结合也是环境设计的重点。

    卖场场景不仅需要在视觉上给人以冲击力和印记,更需要与商品销售和卖点相结合,形成环境、商品、人的三体互动,

    新形态商业空间才能有效达成。 不然只是搭建了短期的网红摄影棚,牺牲了一批带着诚意合作的商户业主,空投了一把

    看不见影子的钞票。

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  • 动态运营

  • (1)策划是常态

    过去实体商业的管理核心是商品。 如今实体商业的管理核心是客人心理。 人在动,心在变。 


    常规的营销有周期性,新形态的商业空间需要把营销形态转嫁到每个商户每天去展示。在规划设计阶段模拟的

    互动点和重点情景区域内的商户,需要更大的承担这部分内容。例如,在中心广场左右规划了小型演奏乐器、

    手工DIY、魔术等带有表演性质的商品内容,在每天营业客流高峰时段,就需要让自己的商品“亮出来”,

    与往来客人的视觉、听觉、味觉等进行互动。

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    (2)动铺换店是常态 

    新形态商业空间的统装环境规划设计和商户的理解融合是决定经营空间协调的关键。但是在招商挖掘、

    条件洽谈、入驻统装、日常经营管理的过程中,对概念的理解、执行偏差、能力意愿的投入等的人为因素

    不可控,都容易导致最终实现时效果打折扣。 

    每个店铺在动线之上都承担部分设计效果的展示任务,出现经营能力趋弱、动态销售管理不达标的时候,

    就要及时准备后续的替补资源了。  

    (3)供应商的引导教育是常态 

    经营效果管控,除了最终实在不理想的时候替换商户之外,日常的沟通也必不可少。 

    新概念的事务和习惯被人理解和接受总是坎坷的:招商阶段的概念传达和理念释义; 入驻阶段对统自装

    要求的讲解和控制; 经营阶段对店铺销售形态的管控和气氛调动。 对供应商三个阶段连续持久的沟通互动,

    可以更好的辅助新形态空间设计效果和经营导向的达成。

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  • 统装多

  •  “主题亮”都是大把花钱,造气氛。 考验颜值表指数的主题街区OR潮创市集,当然统装度高、统装效果好,

    相对投入成本也会加大。 


    但对于当前实体商业的处境和消费者心理需求的变化,商业空间的“颜值”体验性是后续经营发力的起步点,

    好的统装环境投入更有助于经营导向规划的达成。

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  • 收益有瓶颈

  • 这种新形态商业空间的消费模式设计不同于传统。以往是靠品牌,现在是靠塑造业态的整合力,不完全依靠品牌的

    经营能力,所以很快就有增长瓶颈,基本在形式感、新鲜度下降后,经营的屏障就会出现。

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    看上去很美的主题街区OR潮创市集,内在还需要很多个“核”的支撑。每一个“核”又是一个独立又系统的操作过程。

    简单或是复杂,有众多的客观的条件需要满足,也有强烈的主观的意愿需求。与其等到被市场变化逼到走投无路,不如

    早早预备转身的姿态,掌握更多市场主动权和话语权。      

     “基础、条件、意愿。”  “天时、地利、人和。” 

    变化与创新,将成为未来实体零售商业面临的常态课题。 主题街区OR潮创市集,客人OR市场,有第一个吃螃蟹的

    心态将有更多机会和视野去挑剔辨别真正的美味。

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  • 做招商运营,必看这5大业态最新发展趋势

    来源:赢商网

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    消费升级背景下,消费者借凭更多的收入,不再仅局限于购买生活必需品。商业地产在消费升级

    背景下,也不再只是提供交易的平台,而更加具备“娱乐性”和“社交性”。


    通过对餐饮、儿童、文创、运动、医疗健康五大业态的研究,了解各业态的现状,对未来各业态

    商业品牌的发展方向进行综合分析。

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    餐饮业态在购物中心的比重日渐增强,餐饮组合也使得商业项目的租户组合得到丰富。同时,餐

    已经成为购物中心拉动客流的发动机,持续效果明显。


     餐饮业态是一个营造美食体验全产业链的特色商业

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    餐饮组合的理念可通过检验客单价寻找缺失口味或增加比重

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    ✦ 餐饮业态的发展趋势以消费者外出就餐需求来分析


    朋友聚会和休闲、情侣约会是主要就餐方式,小规模外出就餐的随意性更大,对体验感要求

    更高,消费者对菜品的口味和就餐环境也更为关注。


    口味与氛围是食客最为关心的就餐因素,这对购物中心未来空间设计及餐饮商家的品类、

    口味组合提出了较高的要求。


    ✦ 各种特色餐饮逐渐成为主流


    健康餐饮:近几年养生餐饮、养生菜品逐渐兴起,成为餐饮行业的一种新时尚,全国各地的

    餐饮同行都开始朝健康养生迈进,催生了一些兼顾健康和味道的餐厅。


    如:郭元益的糕饼、聚宝盆粮栈的五常稻花香大米、联想柳传志的“柳桃”、昔日烟草大王

    褚时健的“褚橙”、地产大佬潘石屹代言的“潘苹果”……


    明星餐厅:明星开设的餐饮品牌所受关注度较高,且自带客流,有助于迅速提升购物中心的

    人气及影响力。


    如:苏志燮和崔始源的途尚咖啡、小S和谢娜的MS suger、吴彦祖的Monster Sushi、胡歌的Fount……


    网红餐厅:网红餐厅是很多美食界人士推荐的餐厅,有新派餐厅也有传统小店,在线上已有

    较高的流量基础,因此,网红餐厅在购物中心落地,有利于制造话题,帮助项目的客流导入。


    如:一笼小确幸、失重餐厅space lap……


    主题餐厅:根据顾客的喜好或特定的IP ,营造出特殊气氛,让顾客在某种情景体验中找到进餐的全新感觉。


    如:海洋主题、太空主题、监狱主题、hello Kitty主题、海贼王主题……

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    由于“二孩”政策的实施推行,儿童全业态需求进一步释放,消费理念更加开放,顾客对内容

    服务要求变高,但由于儿童品牌市场竞争充分,同质化风险增强,儿童业态呈现从一到多,从

    广到精的发展趋势。


    ✦ 儿童业态的分类

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    ✦ 城市中儿童消费占家庭支出比重


    城市中儿童消费占家庭支出比例约为30%-50%;新建或调整的购物中心将儿童业态比例增大至10-25%。

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    ✦ 一站式儿童生活方式体验馆将成主流


    全国商业的儿童业态仍处于粗放式发展阶段,仅局限在量的增加和品类的大而全,商户之间的

    关联度、相应的服务配套未得到重视,项目常以招商开业为目标,忽视了各个商家资源的整合

    以及与消费者之间的互动。


    儿童及父母的配套服务缺失,人性化服务和细节也都管理不足,因而涵盖母婴用品、儿童服饰

    婴儿游泳馆、早教机构、教育培训、儿童游乐园、儿童主题餐饮等儿童的全业态,覆盖0-12

    儿童的衣食住行、教育玩乐是儿童业态的发展趋势。而要做到满足这些功能,则需要建立

    儿童成长全过程需求的深度挖掘,在重文化轻商业的理念下进行管理。

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    文创业态的商业内涵是不再以商品及服务为贩卖对象,贩卖的更多是故事和灵魂。文创商业也

    并非一个单独的商业业态,而是在传统商业业态基础上,赋予文化创意内涵。


    ✦ 文创业态的构成

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    ✦ 发展模式及要点

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    ✦ 文创业态特色空间规划思路


    文创主题业态特色空间的规划,主要在业态、氛围、运营方面。


  • 业态,需具有新颖性、互动性、体验感,并且要实现强目的性,必须有一定聚集度提升

    丰富性。


  • 商业氛围,楼中楼的建筑设计、主题性的内装氛围包装、具有互动性、参与性的节点

    品,营造出独特的商业氛围。


  • 运营管理,区别于商场其他业态,需对文创商业进行单独的招商运营管理,协助商家进行

    营销推广。


  • 内装建议,打造成开敞式的艺术工厂等形式,商品陈列相互融合或以软性隔断将各工作室

    分开,增强游逛感。


  • 运营建议,可与国内创意集市平台进行合作,根据项目情况,采取长期或短期的合作方式。

    几个较知名的集市运营平台有iMART创意市集、疯果创意集市、25摩西创意集市、台湾艺术市集协会……

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    运动、健身不仅成为了人们时尚的生活方式,国家也在大理扶持运动行业的发展,随着运动健身

    的消费量明显提升,许多购物中心对运动业态的布局越来越重视,并且越来越多元化和娱乐化。


      业态趋势


    趋势一:体育竞技运动的商业化、大众化。越来越多的商业巨头开始投入体育产业,也越来越多

    的体育运动走向商业化、大众化;体育运动已经深入到人们生活的点点滴滴,比如微信运动、穿

    戴式运动设备。


    趋势二:体育运动的科技化、电竞化。作为新的生活消费中心,体育运动逐渐形成为新的聚合受

    众形式;体育运动及赛事越来越多的与科技、互联网结合;出现大量的运动体验科技、赛事直播、

    内容营销等新的商业类型及模式。


      推荐项目 


    迪拜Mall of the Emirates:世界最大的400米滑道滑雪场。大型室内滑雪场从阿联酋沙漠里的

    梅丹赛道延伸至世界最高的哈利法塔,加上世界上最高的塔式建筑(高711米)、水高420米的

    音乐喷泉、大型购物中心、一座有350个房间的酒店和码头,将让项目成为世界瞩目的项目之一。


    日本大阪森之宫Qs MALL:全球第一个可以跑步的购物中心。项目为用户准备了三条不同的空中

    走廊,全长300米的跑道成为该商场最醒目的屋顶地标,空中跑道免费对外开放,即使不来购物,

    也可以来享受“空中慢跑”的过程。


    高雄大鲁阁草衙道Taroko Park:由运动休闲企业打造的项目。全区包括购物商场、国宾影城、

    健身中心、赛车场与饭店。全区分两期开发,一期为汽车主题游乐园,取得铃鹿赛道海外授权

    的迷你铃鹿卡丁车赛道和2万坪的购物商场。第二期建置城市型休闲饭店。


    上海七宝万科广场:无限运动馆、一个复式空间的运动乐园,上面是塑胶轮滑跑道,下面是3对3标准篮球场。

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    健康类业态的组合根据各商业项目不同的区域特性、物业结构、商业面积、人群结构、项目定位等,

    需要进行不同的细分业态组合和定位;从而使健康业态的进驻符合项目整体规划和需求,同时促进

    商业项目本身的运营和发展。



    ✦ 健康类业态的组合模式



    可根据项目区域特色及需求进行合理调整搭配,以符合项目定位、突出项目特色为目标,使常规业态

    +健康业态形成“1+1>2”的组合效果。

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    ✦ 进驻购物中心最多的的健康医疗业态


    以上海为例。齿科、体检中心、中医保健、妇幼保健和美容微整是进驻购物中心相对偏多的五大类业态。

    其中齿科对购物中心更为青睐。

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    ✦ 大健康产业的业态规划


    老龄化时代催生养老产业,康体理疗、养老定制等新兴服务兴起;


    二孩政策促进母婴护理向全产业链延伸,涵盖各类医疗及健康、护理、体检等;


    重病诊疗也将应需求而扩张规模,并提升至国际化品质水平,促进重病诊疗型国际医院在中国发达城市的布局;


    高精尖科研医疗,如通过基因研究预防重病需求的顶级科研型医疗也将应运而生,满足高端客户需求。


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    购物中心所面临的主要矛盾为消费者日新月异的消费需求与购物中心消费体验不足,因此通过技术进步

    为新体验、高效运营奠定基础,打造具有“娱乐性”和“社交性”的商业场景,是实体商业地产的主要

    任务,而掌握各业态的运营关键则成为购物中心持续经营的重点。





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  • 中海、保利、万科这样做车库,一年省出几百亿,颜值还很高!

    来源:明源地产研究院(ID:mydcyjy)


    地下车库建造规模普遍占项目总规模的25%至30%左右,在讲究成本优化的今天,对地下车库进行成本控制

    可以说是重中之重。


    标杆房企有一套自己的独门秘籍,做好地下车库优化,一年省几百亿不是问题。不过实践上,曾听不少地产

    人有疑问,自家房企对标标杆房企的做法,效果却没那么好。比如车库单车位面积一般在30-40平方米,标

    杆房企如万科可以逆天做到26平方米,某房企也尽量优化面积,却遭客户吐槽地库规划不合理、行车不方便。 


    标杆房企在刚需改善楼盘下了怎样的功夫,让地下车库节本又增效?一是有以客户需求为核心的规划理念,

    刚需改善盘重实用,豪宅盘重体验,两者不用一套方法去开发;二是有全流程成本控制的思维方式,从项

    目前期规划开始,地库的基本设计开始介入;三是地库优化方向懂得“借势”,和自家的楼盘实际相协调配合。


    今天就来详细盘点下刚需改善楼盘应该如何优化地下车库,解析标杆房企优化那些诀窍。

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    地产人想必看过不少行业文章,比如万科保利龙湖万达这么做地下车库,一年能省几十个甚至几百亿。数字

    看着夸张,但是明源君在这里告诉你,地库做好,能省下的成本绝不是一个小数字。

     

    单车位面积是检验地库停车效率的最直观数据,单车位面积是地下车库总面积/总停车数。某标杆房企对单

    车位面积有这样的标准,纯车库区要做到26平方米/辆,有人防的车库区到30-32平方米/辆。

     

    而关于造价,普遍情况下,地下一层造价2500元/㎡;地下二层造价3000元/㎡;人防地库比普通地库造

    价多500元/㎡。

     

    那么可以算这么一笔账,住宅楼盘地下车库按照规定需要车位1500个,一般房企的单车位面积是40平米,

    预计6万平方米,,按照地下一层有人防车库的造价3000元/平方米计算,需要造价1亿8千万。

     

    而如果是标杆房企进行优化,单车位面积能达到30平方米/辆,那么地下车库面积为4.5万平方米,造价

    1亿三千五百万,一个车库节省高达4500万。每个车位节省3万,单车位面积节省10平方米,对于房企来

    说,一年省下几个亿或几十亿不是问题。

     

    地下车库结构复杂,建造环节多,成本与多个因素相关,如层高、覆土、垫层、设备房、出入口、柱网布

    车排列等。地库做好了能省钱,规划不精细的地库则会产生大量无效成本。现实建造中无效成本最容易发生

    这些环节:

     

    1、地下车库前期规划中 没有争取最大的地上停车数量和最优车位比

     

    地下车库建造成本高,地产行业的通识是能增加地上停车的数量就尽量增加,能建地下一层就尽量不建地下二层。


    但是在前期规划中,要做好这两点需要规划人员能够读懂当地政策,并和当地相关部门进行协调,争取地上停车

    数量,同时还要可以折算相关停车位,如非机动车位折算成车位、子母车位的折算量,在刚需项目中尽量把车

    规划到规定的最低数量,降低建造成本。

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                       ▲ 万科一小区的地上停车,图片来自万科官网。


    2、地下车库轮廓线不规整,折角多

     

    地下室要尽可能利用每一平的空间,提高停车效率。明源君翻看资料发现,地下室的轮廓线规整与否,对有效

    利率用有极大影响。


    如下图所示,轮廓线折角多、不方正,会造成大量的无效面积,比如靠墙的车位和墙体间的空余空隙,就是

    种浪费。不规整的边缘角落无法有效规划用途,也是无效面积,其次轮廓线折角多,过多折边还会让支护复杂,

    增加支护成本。

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                                              ▲ 图片来自POLY保利设计汇


    3、设备房面积过大、挤占停车位

     

    在车库建造规范中,车库要设置值班室、管理办公室、控制室、休息室、储藏室、卫生间等辅助用房,设备

    房是地下车库必不可少的部分。


    前期规划中,设备房要合理配置,不可面积过大,多出的部分便是无效面积,另一方面,设备房的位置选择

    要因地制宜,不可设置在能够划分车位的区域,根据万科的资料显示,设备房挤占停车位,补回相应的车位,

    需要大约三倍的面积,无形中浪费了三倍的空间。


    4、柱网及布车排列不合理 产生无效空间


    柱网及布车排列是地下车库最容易出现无效面积的地方,柱网过大,浪费车位面积,柱网过小,则用户体验

    差。排列分布要紧凑密集,斜列式如果搭配不好,会形成很多不必要的无用面积,万科有要求不布置成平行

    或者斜列式的车位。


    这一块也是成本优化最有力的一部分,柱网和布车合理,能节省大量成本。

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           ▲ 平行式和斜列式停车。图片截取自《车库建筑设计规范》


    5、层高控制不符合实际

     

    地库层高每增加0.1米,造价增加18元/㎡。建造规范中有各个车型的最小净高,2米2净高,层高在

    3.7-3.8米最合理。明源君在这里要讨论的是,现在层高可以不看最合理,而要看最合适。

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                            ▲ 图片截取自《车库建筑设计规范》


    前文提到,刚需盘重实用,那么层高控制在成本最低限度的3.7-3.8米即可,不需要达到4米等高度,

    而豪宅盘3.7-3.8米虽然合理,但是用户体验不佳,尤其是豪宅住户豪车多,可能还会有房车等,因

    而层高高一些更合适。

     

    控制成本是为了提升价值,在注重产品力的今天,把成本的控制和用户需求进行绑定,节省的成本

    才能说是有效成本,如果光为了节省成本伤害了用户体验,那么短期看成本是降了,长期看却会影

    自身品牌品质,得不偿失。

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    地下车库的优化套路很多,但不一定标杆房企的做法就会适合所有房企。比如一间标杆房企特别自信,

    说他们的项目很有辨识度,别人学不到精髓。明源君认为,标杆房企在优化过程中,把优化方向和项

    目定位紧紧结合,多方位考量用户需求,才能形成地下车库优化的独门秘籍。因此今天明源君要从优

    化和项目定位结合的角度,解读标杆房企的优化方法,希望可以给大家一个启发。

     

    1、总图规划阶段 争取与项目配套的车位比

     

    不同城市对小区车位比的规定不同,不少地产人在前期时,机械适应规定,实际上,规定是通用的,

    不同项目其实可以有不同的解读,也要有不同的配套,这样既能降低成本,也能合法突破规范。

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                                           ▲ 图为杭州推出的机动车停车位配建标准实施细则。

     

    车位比在现实中是可以和当地规划局协商的,房企从规划阶段介入,能争取到最优车位比。明源君知道

    这样一个例子,A城规定小区车位比是1.2辆/户,B房企的项目定位是首次置业的小户型小区,客户年

    群体居多,B房企于是和规划局沟通,车位比1.2辆/户不符合当前小区的配置,最后争取到了1辆/100平

    米的车位比,节省了近三千万成本。

     

    这个案例给地产人的经验是,地下车库不能是单纯的附属品,在规划前期就必须要有精准的定位,成本

    前置,同时规划人员要合理解读当地规定,寻求最优方案,比如B房企还曾操盘某个改善型大户型小区,

    当时按照1.0辆/100平方米户配置,B房企争取到了1.0辆/户,符合小区用户用车水平,也降低了数千万的成本。

     

    另一方面,前期规划中,能建半地下室或者地下室只建一层最好。中海这样规定:在条件允许的情况下,

    应尽可能设计成半地下室形式。

     

    2、平面规划时,柱网排布用最经济和最优选择相配合

     

    柱网设计是地下车库设计中最复杂的一环,也是最能省成本的一环。从柱网大小、到车辆排布,业内进行了多番尝试。

     

    ❶  经济柱网7.6mx8.1m  最佳柱网8.1mx8.1m

     

    在无效成本中,我们讨论了排布方式最好用户垂直式,不用平行式或者斜列式。因为经过测算,垂直

    停车占用的面积最小,车位面积是2.4mx5.3m。

     

    近几年大小柱网的使用也有很多讨论,一般来说大柱网规则7.8x(7.9+7.8) m;大小柱网 7.8x(6.1+4.8)m;

    小柱网 5.4x(6.1+4.8)m。

     

    柱网的设计,一要考虑停车效率,二要考虑用户体验。

     

    小柱网的设计使得柱网加密、柱截面减小,车库层高降低、埋深减小,同时底板减薄,在无梁楼盖情况下,

    小柱网在降低成本上更为显著,舒适性较低,观感上不够通透。

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                 ▲ 小柱网停车示意图及参数

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             ▲ 图为小柱网,下图为大柱网,在空间视觉上,大柱网视野更好。图片来源于POLY保利设计汇

     

    综合标杆房企的应用数据,横向三个车位置,最经济柱网规格是7.6x8.1m,每个车位面积约是20.52平米;

    要使用户体验感增加,将经济柱网规格进行扩大,达到8.1mx8.1m,是理论上的最佳柱网规则。

     

    在实际建造中,考虑防火墙等因素,参数可以相应调整,比如8.05mx8.05m也是一个相对舒适的柱网尺寸。


    ❷  设置一定比例的大车位

     

    实际运用中,地下车库的柱网设计不能僵硬套用最经柱网的套路,更要考虑和楼盘的情况相符合,比如SUV

    等大型车系越来越受欢迎,车库全是小柱网,大型车用户势必会产生车位过窄、车辆容易剐蹭等问题。


    设置一定比例的大车位,可以满足不同车系用户的需求,一般而言,非豪宅楼盘大车位比例在10%—15%左右即可。

     

    大车位的车位面积可从2.4mx5.3m扩至2.7x5.3m,柱网可扩至8mx8.1m,同时大车位尽量沿着车库外沿设置。

     

    豪宅是最有大车位发言权的,如金力紫御华府最大车位为长7.8米、宽3.5米,层高4.6米,可容5辆悍马。

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                                       图9:图片来源于北京金力控股集团有限公司

     

    不过在这里提醒,非豪宅楼盘层高在3.7-3.8M最为合理,车库设置大车位时,注意柱网的尺寸不能超过8.2m,

    不然层高等会受影响。

     

    ❸  合理配置子母车位增加停车数

     

    地下车库的形状要求是尽量方正,不要有折角。在实际操作中,遇到一些车位空间不太规整,无法停放两辆车,

    则可以考虑设置为子母车位,这样可以把空间完全利用起来,一些城市规定子母车位算1.5个车位,把原本的

    效空间合理利用,增加停车数,也是优化成本的一个方法。

     

    3、设备用房尽量利用低效停车空间

     

    设备用房的不合理选址往往会造成大量无效成本,明源君综合标杆房企的做法来看,一大原则是设备用房不能占

    停车空间,具体做法是:


    ❶  设备用房的面积按照相关规定,达到最低标准即可,不需要增大无用面积。


      设备用房尽量利用低效停车空间,比如塔楼等。避免占用车位。


    以保利地产为例,原设计设备用房未完全利用塔楼空间,造成了车位浪费,优化后,补回了5个车位。

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                                                                  ▲ 图片来源于保利地产

     

    ❸  设备用房层高不够时,不能增加地下室层高,万科是这样进行处理:采用局部地面下沉的方式弥补层高不够的缺陷。

     

    ❹  万达在设备用房上,在满足规范的前提下,尽量合用机房等设备用房,如6个防火区可设置一个配电室等。

     

    4、地下车库竖向优化关注层高和覆土厚度

     

    前文提到的优化大致是平面上的优化,而竖向优化上,包括层高、覆土厚度等。


    层高在上文已说过,非豪宅楼盘的地下车库层高在3.7-3.8m即可,可以满足大部分车型,不需要过高的层高,

    增添成本。中海在建造地下车库时,规定全地下车库设计,减少地库埋深,并且尽量降低地下室层高。

     

    覆土厚度过大,会造成地下室结构造价升高,一般来说覆土每增加0.3米,造价增加30元/㎡,另一个方面,覆

    土厚度大,对绿化景观比较好。


    通常来讲,覆土厚度在1-1.2m之间最具有经济性。但个别城市会有规定,比如杭州规定覆土厚度1.5m,房企

    必须按照规定执行,绿城在杭州的项目覆土厚度控制在规定线左右。

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                                                               ▲ 图片来自于绿城官网

     

    5、刚需地下车库优化同时还能增加美观度,在排管布线、采光、地坪上可以这样做

     

    优化既可以节省成本,也可以增加项目的美观度,提升用户的满意度。在排管布线、采光、地坪选择等方面,可以

    学习标杆房企的做法。

     

    ❶  排管布线整洁有序

     

    相信不少人和明源君有同样的体验,从地面进入车库取车,触目所及的是灰暗的地库灯光,抬头看是乱糟糟的管道,

    给人非常压抑的感觉。


    排管布线讲究科学,也要讲究美观。保利地产是这样做的,利用BIM软件优化设备管线排布,达到整洁有序的标准,

    同时在主车道上,为了优化用户体验,保利将管道向上收取,用户视野范围内净层高更高,更加舒适。

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                            ▲ 图为保利地产优化后的管道排线,视野更开阔。图片来源于保利地产

     

    ❷  地下车库可利用天然采光


    采光也是地下车库的重要环节,旭辉在刚需项目中,地库有大堂,引用的是自然光,它的做法是通过光纤引过自然光,

    让用户光感体验更优质。图片左侧的即是位于地面的导光筒。

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                                                                      ▲ 图片来源于旭辉官网

     

      地下车库选择美观的地坪材料

     

    地下车库的地坪需要具有耐磨、耐水耐油抗渗透、抗冲击、使用寿命长的特点,尽量避免出现起尘、起砂、脱落的现象。

    目前通用的材料有混凝土地地面、环氧地面、耐磨地面、水磨石地面、混凝土密封固化剂,金刚砂耐磨地坪等,各有特点。


    不少房企在产品研发过程中,在地坪新材料也进行了投入。比如万科进行高精混凝土地坪研发,高精混凝土地面贴砖,

    可以采用瓷砖胶薄贴,也可以直接铺木地板,车库高精地坪解决传统混凝土地坪强度低、起砂等问题,使用在车库内更具有装饰性。

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                 ▲ E世博app万科研发的高精混凝土地坪,图片来源于万科官网

     

    ❹  为地下车库粉刷色彩


    通常在商场的大型车库中,会用颜色区分停车区域。住宅项目中,也可引用该做法,明源君认为,住宅的地下车库粉刷

    颜色要与项目的定位相符合,比如年轻人多的小户型社区,色彩要活泼多彩,越炫酷越好,而大型改善楼盘,则可采

    雅致的颜色,增添格调。

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                                           ▲ 图片来源于保利地产

     

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    成本的优化不单单是节省成本,更要在优化过程中,提升项目的价值,达成节本又增效的作用。地下车库属于用户感知度

    比较高的区域,以前往往容易被忽视,而标杆房企独特的地库优化方法,正是站在全项目的视野,既省了成本,又尽量满

    足用户需求,让优化成了提升价值的重要手段。


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  • 2019年餐饮的8大趋势:这样才能“活下去”!

    来源 :餐饮O2O(ID:coffeeO2O)

    作者 :罗华山

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    这个冬天,不好过!竞争维度提高!2018已经结束了,面对到来的2019,又有哪些新趋势呢?

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     全国餐饮门店数据


    全国餐饮门店数量经过2016年的跨界,从526.2万家高涨到602.3万家,2017年一波倒闭后下降到578.6万家。

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    2018年又进入高速发展轨道,截至2018年第三季度为745.5万家


    其中,以中式快餐和中式正餐为主,中式快餐占比44.8%,中式正餐占比31.5%,合计占比超过76%。


    2018年第三季度,全国餐饮连锁率达到53.4%。连锁门店40家以下的品牌占到全国餐饮连锁门店的34.3%,

    80家以上的占比14.4%。


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    近两年倒闭餐厅的平均寿命508天,2017年关店数是开店数的91.6%。


    全国餐饮门店第4季度业绩均有不同程度的下滑,从8%到最高的达30%,春节前会有一波倒闭,明年形势更不容乐观。


     一线城市店数解析


    从点评上统计,2018年,北京192515家(2017年20.4万家),上海231839家(2017年22.8万家),广州211420家(2017年19.1万家),E世博app200350家(2017年18.3万家)。

    餐饮O2O又从E世博app工商部门查询,E世博app持证经营的网络外卖店铺数量达86557家,说明2018年店数增长主要原因是外卖店数量激增

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    在各细分品类中,小吃快餐是最大的赛道,北京89533家,上海108744家,广州103398家,

    E世博app97972家,占半壁江山。


    饮品店数次之,E世博app饮品店近3万家最高,源于气候和年轻群体多以及成熟的供应链,

    也是能跑出头部品牌喜茶、奈雪的原因。


    面包甜品店数也进入万家级别,其中广州最高达15390家,超过上海的11907,北京最低9135家。

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    在中餐赛道上,川菜火锅数量在四个城市中最均衡的,是真正的全国广谱品类,容易全国复制扩张,

    餐饮O2O大胆预测未来上市主要集中在这2个赛道。


    其它如粤菜、湘菜、本帮菜、北京菜等还是区域品类,但也意味着机会。


    而异国餐饮中,西餐也是相对均衡的赛道,上海的日料店数一骑绝尘高达4230家,远超其它三个一线城市。


    餐饮O2O也首次将近两年最火的4个超级单品进行横向对比分析,上海的牛蛙和小龙虾最多,分别有

    7924家和6135家,远超另外三个城市。

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    E世博app的小龙虾最多,3551家,松哥油焖虾领导品牌的带动;广州的酸菜鱼最多,达4262家,太二的带动,

    北京则相对平衡,但串串在4个城市中表现最好。


    另外,餐饮o2o对非正餐的品类也进行了单独分析,早茶和下午茶均是广州最多,分别4977家和20985家,

    烧烤北京最多,有9007家。


    最让人意外的是Brunch,上海最早兴起Brunch但数量反而最少只有2273家,广州最高有3935家。

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     极致性价比:向上趋优+向下好省


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    经济形势下滑,消费者更加理性,但不是简单的便宜。顾客不是买便宜,而是喜欢占便宜。


  • 极致性价比:向上趋优,向下好省,向内要效率,向外求流量,如此方能过冬。


  • 三种情景:好品质不贵有面子(喜茶),满足刚需为主(萨利亚、吉野家),或者少花钱吃多样(小女当家)。


  • 从长远发展及国外轨迹来看,也是走极致性价比的路线。


     时尚化+个性化


    产品是基础,餐饮融入生活美学在里面,时尚化+个性化的高颜值门店让吃饭这件事,变成一种视觉享受。


    生活品质的提升,餐饮企业满足消费者内心的情感需求,寻求文化共鸣越来越成为品牌差异化之道。


    比如gaga鲜语、胡桃里,门店设计时尚有腔调,打造生活方式品牌。


     单品+爆款+网红


    餐饮行业的流行趋势,从“大而全”到“小而精”,聚焦单品打造爆款,强化产品力,实现极致效率。


    爆款成店,围绕一道主食材或一道特色爆款菜,进行周边产品的延伸,形成“以点带面”的正餐经营模式。


    新消费时代,流行是当代消费品牌的生存之道,网红已经成为新消费品牌的必经之路。但红了之后,

    要持续创新和进化,才能从网红成为长红。


     外卖精品化


    外卖平台的抽点高达20%,正式成为餐饮业房租、人工、食材之后的“第四高”。


    小作坊式的外卖已经被淘汰出市场,剩者是在“品牌、品质、颜值、性价比”等综合表现上优秀的外卖品牌,

    外卖步入精品时代!


    消费者点外卖时,第一选品牌,品牌大的值得信赖,在品牌里面挑味道好的。2017年西贝整体的外卖

    营业额突破4亿,甚至门店月外卖破100万。


     零售化:餐饮+零售


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    餐饮与新零售进入蜜月期,零售纷纷进军餐饮,而各类传统餐饮品牌试水新零售:一方面重构成本结构,

    一方面最大限度利用用户与品牌价值。


    如E世博app新晋网红品牌鑫蛙王子,将卤牛蛙进行食品化包装后,进入盒马、商超、微商等零售渠道销售,

    提升门店人效和坪效。


    福客麻辣烫近期携手腾讯开了一家智慧餐饮+零售餐厅,实现了手机点单、刷脸支付、智能推荐、

    24H食集等诸多创新,成为餐饮新物种。


    2019年将是新零售餐饮的爆发年!


     场景化:全渠道+全时段


    由于成本上长和持续增长的双重压力,餐饮进入全渠道全场景的精细化经营时代。


    未来,当我们定义一个餐饮品牌,已经不能单纯地局限在线下实体店还是线上外卖,堂食+外带+外卖

    +电商+零售+快闪的全渠道化将成为标配!


     社区化:就近触达消费者


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    基于购物中心数量的急增以及房租成本的居高不下,客流效应大幅下降,商家出现逃离购物中心,开始走进社区商圈。


    离消费者越近,就越有发言权,品牌才越有价值:线上用手机占领消费者时间,线下开社区小店武装神经末梢。


  • 星巴克开始进社区店,西贝开了50平方的社区店,精选方便外带和一人食的20款产品;

  • 小田豆浆,将传统豆浆加小料主打社区夜宵市场,满足年轻人11点后喝东西饱腹的社交需求。



  •  资本化:连锁化+规模化


    餐饮是大行业小企业,眼下,资本寒冬依然没有减退资本对头部新餐饮的投资热潮,迎接餐饮新时代到来。


    资本助力餐饮品牌插上翅膀,以品牌化实现连锁规模化扩张,快速占领市场。


    另外,随着餐饮业竞争加剧,行业整合势在必行,资本并购迎来机遇,而在资本助力下餐饮业也将迎来新一轮上升期。


    但,资本也是一把双刃剑,餐饮是一个内功和长跑的马拉松项目。祝大家2019好运!


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  • 老商场“爆改”后的吸客力不容忽视!

    来源 | 赢商网(ID:winshang)

    作者 | 陈佳妍、陈羲龙、李玉玲、卢致珍、陈绮琪

    图片来源 | 赢商网

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    零售业的潮流变换比任何一个行业都难以捉摸。但无论市场如何变化,实质都是新兴零售业态不断打败旧有业态的过程。到底需要怎样的变革,才能使运营5年、10年甚至百年商场历久弥“新”?这个问题的答案,或许能对如今零售业面临的困境有所启示。


    为此,赢商网特别策划《历久弥“新”的MALL》系列报道,选取广佛地区较有代表性的商场进行实地探访,解密这些“老”商场在面对新的消费局势时,都用了哪些“驻颜术”焕发活力。

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    东方宝泰坐落于广州最繁华的天河北CBD商业旺地,占地面积达4万平方米,总建筑面积达15万平方米,为地下负三至负一,及地面一层的设计,配套有800个停车位。


    虽然东方宝泰地理位置优越,但“成长之路”却并不平坦。从2009年改名后的9年间,东方宝泰的经营主题及商业模式历经了多次更改,逐步掌握了购物中心卖点点挖掘和人群细分诀窍。目前东方宝泰已吸引逾200个多元化及优质商户进驻,年营业额高达约15亿元

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    ✦ 9年来不断换品牌,堪称网红品牌“挖掘机”


    东方宝泰目前品牌数量达200多个,其中,零售业占比65%,餐饮类占比35%。东方宝泰的品牌组合效应不单体现在数量上,还与其十分善于挖掘网红品牌分不开。


    ➸ 2009年,东方宝泰以“优质家生活”全新定位重新开业,引进广州首家吉之岛超市(永旺超市)。2010年,快时尚品牌优衣库进驻东方宝泰,年均销售额已达数千万元,整体增长升幅每年高达30%。


    ➸ 2013年,广州首家“无印良品(MUJI)”在东方宝泰开业。此外,商场还大手笔改造B3层,扩容出2万㎡商业面积,主打餐饮和家具定制,引入九毛九、汉拿山、大食代、南洋老爹等十多个特色餐饮品牌,同时,还陆续引进了维意定制、索非亚等家居定制品牌。


    ➸ 2015年,东方宝泰新增地铁东站G出口的主通道及分支通道的商业空间,通过重新装修及招商,定名为“时尚新区”,引入H&M、UR、6IX8IGHT、YYSPORTS运动城,以及千色店、DHC、innisfree等品牌旗舰店,还有人气餐饮品牌乐凯撒、砂师弟。也在这一年,转型后的东方宝泰达到收支平衡。


    ➸ 2016年上半年,东方宝泰新进18个品牌,引入蒙自源过桥米线、吉野家、MOUSSY SLY、AIKE、LEYAN、banila co.等,为年轻消费群提供多元选择。


    ➸ 2017年,占地2700㎡的UA电影城开业。同时,还引入了如森洞、川叙、喜茶、黑牛黑猪、彼得家牧场、鹿角巷、维果果、茶理二世、茶女子、27frui等餐饮品牌;MAC、Club Clio、美宝莲、潘多拉饰品、REMAX、巴洛克电子烟等美妆精品品牌;以及宾度、六町目、J+C、F-23°05´、Luxury rebel等服饰品牌。此外,还引入了Mini Home、OCE生活概念馆、小米。

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    据了解,还有一批即将开业的餐饮品牌,包括:陶陶居、叹佬鸡煲、炭舍、小山东老家、卤味研究所、佬麻省、南雅星城等。


    ✦  不断改动线,让商场更好“逛”


    与别的地下商业项目不同,东方宝泰紧邻广州火车东站、广州东站长途客运站和广州东站公交总站,四通八达的交通网络为商场带来巨大的客流,这就意味着商场的调整要把短暂逗留的游客和周边常住居民的需求作出一个很好的平衡。


    东方宝泰开业9年来,经过持续地修改动线、扩大商业面积和业态重新规划,逐步完善各楼层的业态,如最靠近地铁的B1层重点布局不需要花太多时间的轻餐饮品牌、以及快时尚零售品牌,这样旅客能够快速满足自己的需求;B2层引入最能满足广大市民日常所需的吉之岛超市;B3层则开阔的休憩空间及绿化景观给周围的居民带孩子过来玩耍。


    ✦ 打造亲民IP


    2017年下半年,开业8年的东方宝泰以“蒲公园”为全新定位亮相,并相应推出全新的品牌商标,其设计融合了自然元素如日、月、云、水、树、土,以及用拟人化手法创造出亲民的IP形象Sun&Moon(阿晨和阿月)


    东方宝泰董事总经理叶颂希此前曾对赢商网表示,按照计划,东方宝泰将从首层开始,一步步将“蒲公园”的理念渗透进商场每个空间;对于未来品牌及业态布局,则更多是考虑“如何更有效提高消费者体验”。

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    2017年10月,东方宝泰在其首层广场推出瀑布“新蒲点”。此外,商场首层的地板及承重柱都进行翻新,以全新形象迎接开业8周年。


    ✦ 未来调整重心在于打造“商场人设”


    事实上,除了品牌调整的常规动作,东方宝泰未来品牌升级的核心将专注于“商场人设”的打造。叶颂希表示,“很多商场定位不够清晰,仅凭一个Slogan的传递其实远远不够。要让商场每个空间都与名字、LOGO和IP形象产生关联,才能让消费者真正感受出来。”


    基于此,东方宝泰不断尝试与不同领域的领航者进行跨界合作活动,比如与主流媒体搭建起长期合作的良好关系,将国外达人市集的模式以“森市集”主题引进商场;引进年轻人热衷的AR、VR虚拟交互游戏,抢先让消费者体验虚拟世界的乐趣。

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    2003年,广州第一家港资购物中心恒宝广场开业,彼时的广州刚步入Mall初期时代,恒宝广场不仅为千年商都上下九商圈带来约5.7万㎡商业体量的购物中心,同时也是恒基兆业地产集团将当时成熟的港式地铁商业模式首度引入到恒宝广场当中。


    香港开发商背景、上下九商圈,这些“光环”让恒宝广场开业多年一直备受关注,但即便享受过繁荣,也必须面临商业市场更新迭代所带来的改变和冲击。


    ✦ 开业15年3次“升级之路”


    开业15年的恒宝广场,也经历了消费群体迭代变更、消费者需求的个性化与多元化的不断发展、以及广州商业地产格局的迅速变化,同时还面对电商的冲击、实体商业的同质化、高度聚集化等因素带来的冲击。


    这也让恒宝广场开业至今经历了3个阶段的调整升级,调整尺度涵盖项目形象、商场硬件设施乃至业态和品牌升级。

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    ✦ LOGO新升级:前卫创新的蜂巢元素


    恒宝广场本次的改造升级,便是从“头”开始——形象及项目LOGO。恒宝广场最新的形象及项目Logo设计灵感来源于自然界的蜂巢,并从蜂巢中转化出六角几何图形的设计概念。


    赢商网从近期实地走访发现,形象升级的恒宝广场,商场整体已完成全新升级,包括天花板投射、绚丽的流线型灯光、无处不在的六边形蜂巢设计元素,无一不展现恒宝广场新的形象与气质。

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    ✦ 业态调整:主题、特色业态分区


    据悉,恒宝广场在业态规划上重新布局,从商场的全新区域命名可见,各楼层将以不同主题和业态的特色进行分区。另外,为了顺应目前商业发展的大趋势,恒宝广场将体验式和儿童亲子业态作为本次升级调整的核心部分,强调场景主题化,如亲子温馨,动感美食等。

  • 商场三层命名为“新煮义”,以餐饮与休闲体验业态为主。

  • 商场二层命名为“最•生活”,引入了精品生活超市——美思佰乐(MaxValu),亲子、家居品牌及精品超市一应俱全。

  • 商场首层命名为“爱·时尚”,汇聚众多著名品牌店,国际快时尚、知名护肤彩妆品牌。

  •  商场负一层命名为“潮流·派”,负二层命名为“千趣·荟”,场内规划时尚潮流区、运动体验区、动漫文创区,务求打造更多元、丰富的体验空间。

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    ✦ 品牌升级:侧重引进连锁品牌与潮牌


    品牌调整,一方面,恒宝广场保留了原先部分别具特色且有独特经营理念的商户品牌,并鼓励其配合商场升级;另一方面,则更侧重引进目前市场上受欢迎的连锁品牌和年轻潮牌。


    其中商场首层为国际品牌区,除了著名品牌店,如优衣库(UNIQLO)、热风(hotwind) 、悦诗风吟(innisfree)、时间廊(CITY CHAIN)、眼镜88(OPTICAL88)外,还引入了人气网红茶饮喜茶(HEYTEA)、国际知名咖啡店咖世家(Costa)、进口商品超市199 等。同时,引入国际名牌珠宝,并打造彩妆专区。

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    商场二层为超市生活配套区,引入了永旺(AEON)属下精品生活超市-美思佰乐(MaxValu),务求为市民带来高品质超市购物体验。

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    ✦ 营销活动:增加客户与品牌之间的黏性


    营销活动方面,在过去一直以来都是恒宝广场不可或缺的一部分。恒宝广场深知,每一场“爆款”的营销活动都会成为购物中心的吸客“利器”。今年以来,恒宝广场注入更多新鲜潮流元素,举办多场各具特色的主题营销活动,持续深化“潮玩西关 尽在恒宝”的心理印记。如:

  • 五一假期,包括国内著名coser萧萧、超人气偶像叶月あすか、Shine Fine Movement以及TOKYO SWEET PARTY两组元气日本女团等在恒宝广场亮相,更带来更多二次元的独特活动体验。

  • 4月至9月期间,恒宝广场承载“GO物新次元”主题,开展一系列2018春夏购物节活动。如母亲节、端午节等假期举行各种亲子DIY活动一系列大大小小的活动,让消费者和品牌之间带来更多的互动。

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    在广州天河北商圈,有两座曾是广州城市名片级的标志建筑,一是曾经的广州最高楼“中信广场”,另一座是与之对望的“中诚广场”(后更名:中石化大厦),广州佳兆业广场(曾用名:柏西商都)便位于中石化大厦B1至L4层。作为佳兆业商业集团首个项目,十年来,赢商网不断关注广州佳兆业广场的成长蜕变。

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    ✦ 十年4度调改,日均客流超6万


  • 2008年底,广州柏西商都正式开业

  • 2008年,广州佳兆业广场以“柏西商都”的名号开业,彼时定位是打造天河北商圈一站式购物中心,商场内各项业态如零售、餐饮、休闲、生活配套占比均衡,引入了麦当劳、星巴克、澳门街、托尼英盖美发等品牌。


    兴许是当时“一站式”的概念刚刚在广州兴起,走在前头的天河城与正佳广场均取得不同程度的佳绩,但这番效仿,并未能令柏西商都得偿所愿:满足周边全客群的需求。


  • 2011年柏西商都更名广州佳兆业广场

  • 2011年,意识到问题的存在,柏西商都更名佳兆业广场,其对于品牌与业态优化组合的摸索,也成了佳兆业商业集团的头等大事。


  • 2017年-2018年,广州佳兆业广场推进内外装重装升级

  • 2017年起,佳兆业广场将客群范围聚焦于服务写字楼白领、周边高端社区家庭客群,降低商场内零售、金融及休闲配套业态占比至40%,而提升餐饮商户比例至60%。

      

    其中餐饮方面,广州佳兆业广场延续此前“美食佳宴”概念,引入了和府捞面、大师兄、米有沙拉等20多个美食潮牌,涵盖中西餐、全日餐、商务正快餐;口味以潮式精品为主,覆盖川、鲁、淮、湘、闽,满足逾15万白领不同口味的需求。


    及至2018年,在一阵又一阵消费升级浪潮裹挟之下,开业十周年的广州佳兆业广场将调改进行得“更彻底”:除了品牌调整之外,整座商场内外装形象升级亦被正式排上日程。


    改造的范围包括地下商业入口、北侧广场外立面以及东北、西北则主入口、内中庭等区域,整体形象比以往更宽敞、明亮和时尚。

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    而十年蜕变,如今这座4万㎡的MALL:

  • 定位已逐步从“美食广场3.0”、“美食·佳宴”向“精英势场,百味天河”进行蜕变;

  • 业态从过去“零售、餐饮、休闲、生活配套”的均衡组合模式,跳转为“餐饮、购物、休闲、教育”主次分明的组合模式

  • 此番调整过后,商场整体销售额已实现同比增长超35%,日均客流提升至超6万人次

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    ✦ 今年焕新28个品牌,喜提6大广州首店

      

    在业态与品牌组合上,广州佳兆业广场除了继续发挥餐饮优势外,在生活方式品类上也有强化布局的表现。仅从今年来看,广州佳兆业广场已焕新28个品牌,调整后,餐饮业态比例达60%、生活服务类达30%,其余10%为商务配套

      

    例如今年引进了以生活美学为概念的CASAMIA精品超市、首次提出“文化便利店”概念的心居地书店、西餐美学概念店王品牛排、贵州非物质文化遗产老凯俚酸汤鱼、全国单店面积最大的超级猩猩、喜茶GO等六个广州首店品牌,以及北欧设计师品牌NǒME、主张业余生活新选择Perry's酒吧等。

      

    值得一提的是,其中的CASAMIA精品超市心居地书店均为佳兆业商业集团自主孵化的两大品牌。

      

    此外,新引入的品牌中,也更侧重年轻白领在时尚美妆、饰品和美容方面的基础需求,引入了时尚潮牌LANO兰诺、美容品牌动静界、春秋瑞雪SPA等。

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    或许广州佳兆业广场的成功焕新,为佳兆业商业集团提供了一种新的变革思路。经过这场长达两年的商业试炼,目前佳兆业商业集团已搭建起资产运营、业态孵化、轻资产输出三大平台,涉及购物中心、书店、超市、餐饮、茶叶等多元业态。

      

    未来三年内,佳兆业商业集团将以广州佳兆业广场为模板,以创新思维耕耘64个分布于全国各地,正处于营运、筹备或在建状态的商业项目,届时,管理面积将达500万㎡。

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    佛山保利MALL项目总建筑面积达40万㎡,以运河为界,整个商业中心划分为东西两块不同的商业区域,东广场为16万㎡购物中心,西街则打造成休闲夜店消费区域,主营酒吧街、娱乐场等。


    自2009年开业以来,佛山保利MALL已历经过多次业态调整升级,如加大餐饮业态占比,打造儿童乐园、溜冰场,引入文创品牌,举办音乐剧、汽车展......


     网红餐饮+地方特色美食 “俘虏”广佛消费者


    据查阅,2014年,佛山保利MALL的餐饮业态占比为20%,如今已经跃升到27.19%。另据赢商网观察,佛山保利MALL新引进的餐饮品牌也极具特色,既有时下热门的网红品牌,也有不少极具地方特色的餐厅。

  • 今年1月底,引进了佛山第三家喜茶,大玩禅意风设计;

  • 全球首家大型室内竹编艺术餐厅——川隈杂谈,打破了人们以往对川菜馆的印象;

  • 除了引入网红餐饮,还引进了两家极具“老广文化”的中式餐厅——尚宴新派粤菜馆以及人山人海·中点,十分贴合老广人“一盅两件”的需求。

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                              图片来源:吃喝玩乐佛山保利MALL


    值得注意的是,除了东广场大量布局餐饮业态,西街也专门打造了特色餐饮街区,引入了酒吧、烧烤店、音乐酒馆、海鲜砂锅粥、潮流夜店等。


     溜冰场、按摩椅、迷你KTV...“体验”功能凸显


    项目还于2015年开始,陆续引入休闲娱乐、文创等品牌商家,进而满足消费者社交、读书、运动、娱乐等需求。如:

  • 引入佛山首家室内真冰溜冰场——冠军溜冰场,冰面面积达到1000㎡,能够进行花样滑冰冰球多种冰上运动赛事;

  • 围绕女性消费者日益多元化的需求,女性消费业态也由服饰零售延伸到美容护肤、美妆零售等;

  • 还把不少文创类商家“招”进商场,如佛山首家聚元祥、兰桂庭画廊等,主要售卖刺绣品和文创商品

  • 同时还搭配按摩椅、迷你KTV、共享充电宝等业态,进一步完善自身的配套服务。


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                                                图片来源:赢商网

     音乐剧、汽车展 挖掘消费者精神需求


    同时,随着消费者的需求从纯物质消费向精神消费转移,佛山保利MALL也开始关注人民文化类、休闲类等消费需求,举办音乐剧、汽车展等线下活动。

  • 今年4月份,项目在一层中庭引进佛山首家“百老汇歌剧院”快闪店,带来持续三个月的国际性高水准百老汇音乐剧;

  • 此外,5月18日,2018保时捷极致体验第四站也在项目落地,并在现场通过全息技术展示品牌的未来电动跑车概念车型——保时捷Mission E

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                                        图片来源:吃喝玩乐佛山保利MALL

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    2003年,地处佛山莲升片区的佛山三旧改造标志性商业项目——东方广场开业,该项目总建筑面积80万㎡,商业面积23万㎡,由明珠城、银州城、翡翠城、钻石城、蓝宝石城等几大组团组成。


    在长达15年的经营中,东方广场进行了一系列升级改造,包括外立面优化、业态品牌组合调整等,先后打造东方儿童世界、东方数码港、东方食尚荟等,升级儿童、餐饮等业态,提升经营档次。去年,还开辟出定位为“年轻人恋爱约会地”的东方新天地…


     直接在Mall里再开一个新Mall,增强年轻属性


    2017年4月28日,被称为佛山东方广场2.0升级版的东方新天地迎来开业,其商业面积约2.6万㎡,分布在首层和负一层,定位“年轻人恋爱约会地”,与东方广场银州城数码港无缝链接,是目前佛山最大的地下商场。


    作为东方广场的升级版,东方新天地的升级体现在外观、业态布局等多方面:

  • 业态布局:项目开业之初影院占比约30%、餐饮及轻餐饮占比约40%、时尚百货零售占比30%;

  • 品牌调性:引进了三福百货佛山首家旗舰店、The Green Party、199全球购、室内攀岩体验中心等众多知名品牌;还有时下流行的网红餐饮和轻食茶饮等,如答案茶;而今年京东之家的入驻为项目增添了更多场景体验;

  • 减少零售占比:此前入驻的唐三彩、春之花等品牌均已围挡,这正是东方新天地有意缩减零售占比的体现。

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                                          图片来源:赢商网


     紧跟潮流 引进年轻人追捧的网红品牌


    除了开辟出东方新天地,东方广场本身也在有意瞄准年轻群体,引进网红品牌成为吸引年轻消费者的有效手段。

  • 从2016年开始,东方广场陆续引进了喜茶、超级物种、答案茶等受年轻人追捧的网红品牌,主要散布在东方广场几大组团的连廊内,分布密度较高;

  • 而永辉超市旗下新业态超级物种于今年2月进驻东方广场,位于中庭地下一层,占地1200㎡;与典型的超级物种门店相比,该店还引进了合作物种“蜜思沙拉”,提供沙拉等轻食产品,并推出了超级物种自有品牌——超级U选

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                                                图片来源:赢商网


     瞄准家庭消费 大型餐饮增多


    走访过程中,赢商网还发现,佛山东方广场周边为密度住宅区,分布着怡馨阁、银隆花园等小区,家庭式消费属性极强。为了更加贴近家庭消费,东方广场加码餐饮业态,引进了更多大型餐饮:

  • 适合家庭聚餐的大型餐饮品牌较多,如分布在钻石城的味道制造、伯乐居、顺德仁火锅楼、汇味居、湛江鸡酒楼等,不少品牌为广佛本地风味。

  • 同时,也兼顾了家庭年轻成员的口味,在东方广场中庭负一层,醒目的分布着小肥羊、卡朋西餐馆、老猫烤鱼、大嘴猫老成都串串火锅等品牌。

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    图片来源:赢商网


     细分儿童亲子业态 加码儿童教育


    在东方广场周边,分布着佛山市第六小学、第十一中学、桂园小学、第十一小学、怡东小学等学校,所以项目也一直在调整增加儿童业态比重


  • 此前,东方广场对钻石儿童城进行调整和充实,引入佛山首家反弹蹦床公园等一批新型商户,注入更多体验式经营元素。

  • 如今,东方广场再次加码儿童亲子业态,细分至儿童教育板块,在明珠楼三楼集中打造“儿童教育天地”,多个儿童教育品牌。


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  • 325个!华东2019年拟开业购物中心清单来了

    来源:华东商业地产汇(ID:shwinshang)


    临近年末,赢商网再度独家推出重磅盘点——2019年华东商业系列报道,为行业带来新鲜资讯。